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数据监测 | 披荆斩棘的 “老破小”

何为“老破小”?

 “老”   房龄老,一般指在20、30年以上

 “破”   房子外立面破旧、内部公用设施老旧、小区环境较差

 “小”   单套建筑面积较小,住宅功能区(卫生间、厨房、客厅、餐厅)可能不全或需要合用


这类住宅一直备受争议,更有人提出它们在未来会成为市中心的贫民窟。对于这个观点,小编并不认同。可能特定地段、特定小区会这样,但是不能一棒子打死。尤其,今年两会政府工作报告再次提及“城镇老旧小区改造”的话题,上海也提出“引导支持多层住宅加装电梯”,这对某些“老破小”来说是有利的


从数据上看,大家对市区“老破小”的热情还是很高的。

2016年至今,全市二手房成交量呈下降趋势,但外环内老公房成交占比维持在50%以上且稳步提升,同区域购房群体中更多人选择了“老破小”。

是什么让这些人在有又大又新、环境又好的次新房的选择下,更青睐“老破小”呢?


 优质学区带我飞 

一般概念里,房子新一点总是更贵的,但纵观申城几个学区资源比较集中的板块,“老破小”和次新公寓之间出现价格倒挂的现象。

注:套均总价根据板块售后公房成交平均面积计算得出


具体到小区,单价更是惊人。好在总价还能看看,只有同板块公寓的一半

目前,上海的优质教育资源相对集中在市区,虽然已经在朝集团化方向发展,但还是需要一段时间去提升教学质量以及改变人们的观念。当然,有的家庭确实愿意倾尽所有购置一个顶级学位孩子美好的未来铺路。随着民办“全面摇号“,学区房这条路似乎更有保障,“老破小”的总价优势或许更为突出了。


 成熟配套,完美~ 

“出门左拐有菜场、社区商业林立,步行10分钟有地铁、半小时有大型商业和医院,搭乘公共交通去公司不到一小时,是不是很完美?!”

如果你资金充足,那买房可以随便挑随便找,但对于资金有限的刚需购房者来说,是买配套没成熟、规划没落地的远郊新盘,还是配套已经成熟的市区老小区是追求生活方便还是居住舒适呢?这完全取决于购房者的个人偏好与取舍,并没有绝对的对与错。

可以看到,稍具规模、居住氛围成熟、周边配套完善的售后公房小区,即使没有优质学区,需求量也是相对稳定的。有些虽然比不过16年同期,但与去年相比还是小有提升。


 便宜才是硬道理!

先看这组数据:各环线两类小区6月均价

如果按照公寓两房80㎡来计算,想住进外环线以内,那么预算基本要450W(还要预留税费之类的钱)。

如果你预算只有三百万,又想住“市区”,怎么办?可以选择老公房:一房40㎡、200W+;两房60㎡,300W。

当然,如果预算还要低,或者是养老一族,可以选外环以外的同类小区。

注:表格内成交套数为2020年1-5月二手成交数量



虽然近两年整体价格较为稳定、波动不大,但刚需的承付能力并没有提升很多。即使上海的房票很珍贵,第一次买房的机会很重要,但并不是所有人都“敢”倾尽全力、想长远一些、买到各方面都很棒的房子。选新还是选旧,没有标准答案。选当下最适合的房子、最舒适的生活方式,其实也不错。