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监测 | 学区房,还需理性对待。

 2019年即将接近尾声,今年前十个月上海住宅市场总体表现优于前两年。那么在全市量升价稳的情况下,学区房市场又有怎样的表现呢?



自2016年四季度以来,全市整体住宅价格下行,环比涨跌幅收窄。与全市表现趋同,对口热门学校的住宅物业价格也出现波动,不过由于跌幅相对较小,此类物业与对口一般学校的住宅之间的价格差距逐渐拉大,近一年保持在44%—45%、重新回到2016年三季度的水平。

成交方面,近三年各区住宅交易量均有回升,但从成交占比变化来看,大部分区域的热门学校对口小区成交稳中微降。结合价格来看,此类房源房东降价意愿较低、价格相对坚挺,以价换量现象较少,加之购房者愈发理性,成交稳中有降也在情理之中。

上海部分区域热门学区房成交情况

注:上图显示的区域均为合并前的行政区划,统计成交量时,黄浦和卢湾、静安和闸北分开统计,浦东新区不包含南汇区。



下面我们来具体看下各热门学校对口住宅物业当前的平均售价和租金情况。整体看来,近一年大部分热门学区房价格均有下跌,投资回报率同比增幅也低于全市平均。(全市住宅物业平均租金同比涨3.3%,租售比同比提升0.12%)不过,考虑到与非学区房之间的价格差距,学区房价格依然较高。


 黄浦区  优质公办教育资源覆盖面相对较广



静安区优质公办教育资源数量一般,北部区域稀缺


徐汇区优质公办教育资源较多,北部区域较为集中

普陀区

优质公办教育资源数量不多,南部区域相对集中


长宁区

优质公办教育资源数量一般,主要集中在东部区域


闵行区

优质公办教育资源数量不多,主要分布在中部区域


浦东新区

优质公办教育资源覆盖范围有限,相对集中在东部区域


虹口区

优质公办教育资源数量少


杨浦区

优质公办教育资源数量不多,主要分布在西南部区域


宝山区

优质公办教育资源稀缺,仅东部零星区域有覆盖

 最后是每次都要啰嗦一遍的#学区房购买须知# 

1、千万不要相信中介的一面之词,在购买前请务必先去了解下该小学历史和最新的招生地段,尽量避免花了学区房的钱买到“非学区房”。

2、学校招生范围每年都有变化,购房者需做好学区会改变的准备。

3、各区小升初的政策也不一样(分户籍对口、小学对口、电脑派位和对口入学相结合等方式),购房者更需提前了解相关情况,为后续升学做准备。